Forbedringer i andelsbolig

Hvad er forbedringer i en andelsbolig?

Forbedringer er arbejde, der tilfører din lejlighed funktionel værdi ud over det oprindelige niveau. Når du sælger din andelsbolig, indgår forbedringerne i maksimalprisen, som er den højeste pris, boligen lovligt kan sælges til.

Det juridiske grundlag er andelsboligloven §5, stk. 13: "Værdien af forbedringer ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage."

Forbedring vs. vedligeholdelse

Forskellen mellem forbedring og vedligeholdelse er afgørende, fordi kun forbedringer tilføjer værdi til maksimalprisen.

• Forbedring: Tilfører ny funktionel værdi. Eksempler: nyt køkken, nyt badeværelse, nye gulve, gulvvarme, nye vinduer, ny el-installation.
• Vedligeholdelse: Opretholder den eksisterende stand. Eksempler: maling, gulvafslibning, tapetsering, udskiftning af en identisk komponent (same-for-same).

Tommelfingerreglen er: hvis arbejdet bringer lejligheden op på et højere niveau end det oprindelige, er det en forbedring. Hvis det blot genopretter det eksisterende, er det vedligeholdelse.

Individuelle vs. fælles forbedringer

Der skelnes mellem individuelle forbedringer (udført i den enkelte lejlighed) og fælles forbedringer (udført på bygningen som helhed, jf. andelsboligloven §5, stk. 4).

Individuelle forbedringer tilføjes den enkelte andelshavers maksimalpris. Fælles forbedringer (f.eks. nyt tag, facaderenovering, nye altaner) øger ejendommens samlede vurdering og påvirker dermed andelskronen for alle andelshavere.

Afskrivning af forbedringer

Forbedringer afskrives over tid for at afspejle slitage og ældning. Der er ingen lovbestemt afskrivningstabel. I stedet anvender de fleste foreninger ABFs forbedringskatalog, som fungerer som branchenorm.

Typiske afskrivningsperioder:

• Hårde hvidevarer (ovn, opvaskemaskine m.m.): 10 år
• Køkken: 20 år
• El-installation: 20 år
• Døre: 20 år
• Gulvvarme: 20 år
• Klinker i badeværelse: 30 år
• Hårde gulve: 30 år
• Vinduer: 30 år

De fleste forbedringer har en minimumsrestværdi på 10 %, hvilket betyder, at selv et fuldt afskrevet køkken stadig bidrager med en lille værdi til maksimalprisen.

Hvis du erstatter en eksisterende forbedring, der stadig har restværdi (f.eks. udskifter et 10 år gammelt køkken med et nyt), fratrækkes den gamle forbedring restværdi fra den nye forbedring værdi.

Godkendelse af forbedringer

Du kan ikke bare gå i gang med at renovere. ABFs standardvedtægter §11 kræver, at du giver bestyrelsen skriftlig besked mindst 5 uger før arbejdet påbegyndes. Bestyrelsen har derefter 3 uger til at gøre indsigelse.

Godkendelsesprocessen sikrer, at forbedringen ikke strider mod foreningens regler, bygningens konstruktion eller de øvrige beboeres interesser. Større ombygninger kan kræve byggetilladelse fra kommunen.

Arbejde udført uden bestyrelsens godkendelse risikerer ikke at blive anerkendt som forbedring ved et senere salg. Det kan betyde, at du har investeret penge, der ikke afspejles i maksimalprisen.

Vurdering af forbedringer

Ved salg af en andelsbolig vurderes forbedringerne af enten en uafhængig vurderingsmand eller bestyrelsen. ABF anbefaler brug af en vurderingsmand for at sikre en objektiv vurdering.

Vurderingsmanden gennemgår lejligheden og vurderer hver forbedring ud fra anskaffelsespris, alder, slitage og restværdi. Resultatet er en forbedringsliste, der indgår i beregningen af maksimalprisen.

Timesatser

Når forbedringer vurderes, bruger mange foreninger ABFs timesatser for håndværkerarbejde. I 2026 er satserne 241 kr./time i København og 214 kr./time i resten af Danmark. Timesatserne bruges til at beregne værdien af eget arbejde eller til at vurdere, om en håndværkerregning er rimelig.

Dokumentation

God dokumentation er afgørende for at få fuld værdi for dine forbedringer ved salg. Du bør som minimum gemme:

• Specificerede fakturaer: Detaljerede regninger fra håndværkere med beskrivelse af arbejdet, materialer og priser.
• Før- og efterbilleder: Fotos, der dokumenterer tilstanden før og efter forbedringen.
• Skriftlig godkendelse fra bestyrelsen: Dokumentation for, at bestyrelsen har godkendt arbejdet.

Manglende dokumentation kan betyde, at vurderingsmanden ikke anerkender forbedringen, eller at den vurderes lavere, end den reelt er værd.

Hvad tæller ikke som forbedring?

Følgende arbejde betragtes typisk ikke som forbedringer og tilføjer derfor ikke værdi til maksimalprisen:

• Maling af vægge og lofter
• Gulvafslibning (genopretning, ikke nyt gulv)
• Tapetsering
• Udskiftning af en komponent med en identisk (same-for-same replacement)

Disse poster er vedligeholdelse: de genopretter lejlighedens stand, men tilfører ikke ny funktionel værdi.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om forbedringer

Hvad tæller som en forbedring i en andelsbolig?

En forbedring er arbejde, der tilfører ny funktionel værdi ud over det oprindelige niveau. Typiske eksempler er nyt køkken, nyt badeværelse, nye gulve, gulvvarme og nye vinduer. Maling, gulvafslibning og tapetsering tæller ikke som forbedringer.

Hvor hurtigt afskrives forbedringer?

Afskrivningen afhænger af typen. Hårde hvidevarer afskrives over 10 år, køkken over 20 år, og klinker, hårde gulve og vinduer over 30 år. De fleste forbedringer har en minimumsrestværdi på 10 %, så de aldrig afskrives helt til 0.

Kan jeg lave forbedringer selv (DIY)?

Ja, men du skal stadig have bestyrelsens godkendelse inden arbejdet påbegyndes. Eget arbejde vurderes typisk efter ABFs timesatser (241 kr./time i København, 214 kr./time i resten af Danmark i 2026). Du skal kunne dokumentere det udførte arbejde.

Hvad sker der, hvis jeg ikke får godkendelse inden arbejdet?

Arbejde udført uden bestyrelsens forudgående godkendelse risikerer ikke at blive anerkendt som forbedring ved salg. Ifølge ABFs standardvedtægter §11 skal bestyrelsen have skriftlig besked mindst 5 uger før arbejdet påbegyndes.

Hvilken dokumentation skal jeg gemme?

Gem specificerede fakturaer fra håndværkere, før- og efterbilleder samt skriftlig godkendelse fra bestyrelsen. Manglende dokumentation kan betyde, at forbedringen vurderes lavere, end den reelt er værd.