Depositum: Regler, beløb og tilbagebetaling

Hvad er depositum?

Depositum er et beløb, du som lejer betaler til udlejer ved indflytning. Det fungerer som en sikkerhed for udlejer og kan bruges til at dække istandsættelse af boligen, når du flytter ud. Reglerne for depositum er fastsat i lejelovens §59.

Depositummet tilhører dig som lejer, indtil det eventuelt bruges til berettigede istandsættelseskrav ved fraflytning. Udlejer må ikke bruge depositummet til at dække ubetalt husleje.

Hvor meget må udlejer kræve?

Lejeloven sætter klare grænser for, hvad udlejer kan kræve ved indflytning:

Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje (grundleje, uden aconto til forbrug).

Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders husleje. Den forudbetalte leje bruges til at dække de sidste måneder af lejeperioden, så du ikke skal betale husleje i opsigelsesperioden.

Samlet: Du kan maksimalt blive bedt om at betale 6 måneders husleje ved indflytning (3 måneder depositum + 3 måneder forudbetalt leje), plus den første måneds husleje.

Et konkret eksempel

For en 2-værelses lejlighed i København med en månedlig husleje på 12.000 kr kan det samlede beløb ved indflytning se sådan ud:

Depositum: 36.000 kr (3 x 12.000 kr). Forudbetalt leje: 36.000 kr (3 x 12.000 kr). Første måneds husleje: 12.000 kr. I alt: 84.000 kr.

Det er et betydeligt beløb, og det er en af grundene til, at mange unge og førstegangssøgende har svært ved at komme ind på det private lejemarked. Til sammenligning kræver en andelsbolig et indskud, der svarer til andelens købspris, men ingen depositum.

Hvad kan depositum bruges til?

Udlejer kan udelukkende bruge depositummet til at dække berettigede istandsættelseskrav ved fraflytning. Det omfatter typisk:

Maling af vægge og lofter, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Reparation af skader, der går ud over normal slitage. Rengøring, hvis boligen ikke afleveres i ryddet og rengjort stand.

Udlejer kan ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning. Normal slitage, som lette ridser i gulve, små huller efter ophængte billeder eller almindelig patina, skal udlejer acceptere.

Fraflytningssyn og fristen på 14 dage

Ifølge lejelovens §187 skal udlejer afholde et fraflytningssyn inden for 14 dage efter, at du er fraflyttet. Ved synet gennemgås boligen, og eventuelle istandsættelseskrav dokumenteres.

Denne frist er afgørende. Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn inden for 14 dage, mister udlejer retten til at kræve istandsættelse, og hele depositummet skal tilbagebetales.

Under synet har du ret til at være til stede. Udlejer skal indkalde dig med rimeligt varsel. Sørg for at dokumentere boligens stand med fotos, både ved indflytning og fraflytning.

Tilbagebetaling af depositum

Efter fraflytningssynet skal udlejer opgøre eventuelle istandsættelseskrav og tilbagebetale det resterende depositum "uden ugrundet ophold". Loven angiver ikke en præcis frist i dage, men det skal ske inden for rimelig tid.

I praksis bør du forvente at modtage en opgørelse inden for 4-6 uger. Hvis udlejer trækker processen i langdrag, kan du rykke skriftligt og derefter indbringe sagen for huslejenævnet.

Hvad gør du, hvis udlejer ikke betaler tilbage?

Hvis udlejer tilbageholder depositum uden berettiget grund, har du flere muligheder:

1. Skriv til udlejer. Send en skriftlig henvendelse (email med kvittering eller anbefalet brev) med en frist for tilbagebetaling.

2. Indbring sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet i din kommune kan behandle tvister om depositum. Gebyret er 357 kr (2025). Huslejenævnets afgørelse er bindende.

3. Boligretten. Hvis du er uenig i huslejenævnets afgørelse, kan sagen ankes til boligretten.

Typiske tvister om depositum

De mest almindelige konflikter om depositum handler om:

Normal slitage vs. skader. Udlejer kræver betaling for istandsættelse, der reelt dækker normal slitage. Som lejer skal du kun betale for skader, der går ud over det normale.

Overskridelse af fraflytningsfristen. Udlejer afholder fraflytningssyn for sent (efter 14 dage) og mister dermed retten til at kræve istandsættelse.

Oppustede istandsættelsesregninger. Udlejer fremsender regninger for arbejde, der er dyrere end markedsprisen, eller for arbejde, der ikke var nødvendigt.

Andelsbolig: Indskud i stedet for depositum

Hvis du køber en andelsbolig, betaler du ikke depositum. I stedet betaler du et indskud, der svarer til købsprisen for din andel i foreningen. Indskuddet er din ejerandel og tilbagebetales ved salg af andelen. Det er en grundlæggende forskel i forhold til lejeboligens depositum, der er en sikkerhedsstillelse.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om depositum

Hvor meget må udlejer kræve i depositum?

Udlejer må kræve op til 3 måneders husleje i depositum (lejelovens §59). Derudover kan der kræves op til 3 måneders forudbetalt leje. Det samlede beløb ved indflytning kan altså maksimalt svare til 6 måneders husleje plus første måneds husleje.

Hvornår skal jeg have mit depositum tilbage?

Udlejer skal tilbagebetale det resterende depositum "uden ugrundet ophold" efter fraflytningssynet. Der er ingen præcis lovbestemt frist, men i praksis bør du modtage en opgørelse inden for 4-6 uger. Hvis udlejer trækker det ud, kan du indbringe sagen for huslejenævnet.

Hvad sker der, hvis udlejer ikke holder fraflytningssyn?

Hvis udlejer ikke afholder fraflytningssyn inden for 14 dage efter din fraflytning, mister udlejer retten til at kræve istandsættelse (lejelovens §187). Hele depositummet skal i så fald tilbagebetales.

Kan udlejer bruge mit depositum til ubetalt husleje?

Nej. Depositummet må kun bruges til istandsættelse ved fraflytning. Forudbetalt leje dækker de sidste måneders husleje, men depositummet er øremærket til vedligeholdelse og reparation af skader ud over normal slitage.

Hvordan klager jeg over tilbageholdt depositum?

Du kan indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune. Gebyret er 357 kr (2025). Start med at sende en skriftlig henvendelse til udlejer med en frist. Hvis udlejer ikke reagerer, kontakt huslejenævnet.