Lejeloven: Din guide til rettigheder som lejer

Hvad er lejeloven?

Lejeloven (Lov om leje) er den centrale lov, der regulerer forholdet mellem lejer og udlejer i private lejeboliger i Danmark. Den 1. juli 2022 blev den tidligere lejelov og boligreguleringsloven samlet i én konsolideret lov. Den gældende version er LBK nr 964 af 26/06/2024.

Loven gælder for private udlejningsboliger. Almene boliger har deres egen lov, almenlejeloven, som indeholder lignende, men ikke identiske regler. Hvis du bor i en andelsbolig, er det andelsboligloven og foreningens vedtægter, der regulerer dit boligforhold.

Huslejefastsættelse

Et af lejelovens vigtigste emner er, hvordan huslejen fastsættes. Der findes tre hovedmodeller:

Det lejedes værdi (§19, stk. 1)

Huslejen må ikke væsentligt overstige det lejedes værdi. Det betyder, at lejen skal svare til, hvad lignende lejemål i området koster. Denne regel gælder som udgangspunkt for alle lejemål i uregulerede kommuner.

Omkostningsbestemt husleje (§19, stk. 2)

I regulerede kommuner (de fleste større byer) kan huslejen fastsættes efter ejendommens driftsudgifter plus et afkast. Denne model gælder for ældre ejendomme og holder typisk huslejen lavere end markedslejen.

Markedsleje

For nyere ejendomme eller lejemål, der udlejes for første gang efter den 31. december 1991, kan udlejer fastsætte huslejen frit efter markedsvilkår. Det er derfor, nyere lejeboliger ofte er markant dyrere end ældre.

Depositum og forudbetalt leje

Ifølge lejelovens §59 kan udlejer ved lejemålets indgåelse kræve et depositum på op til 3 måneders husleje. Derudover kan der kræves forudbetalt leje på op til 3 måneder. Det samlede beløb, du skal betale ved indflytning, kan altså maksimalt svare til 6 måneders husleje.

Depositummet tjener som sikkerhed for eventuel istandsættelse ved fraflytning. Det må ikke bruges til at dække ubetalt husleje.

Vedligeholdelse

Lejeloven skelner mellem udvendig og indvendig vedligeholdelse. Udlejer er ansvarlig for ejendommens ydre vedligeholdelse, herunder tag, facade, fællesarealer og installationer som varmeanlæg og vandforsyning.

Indvendig vedligeholdelse, som maling, hvidtning og lakering af gulve, kan pålægges lejeren, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Hvis der ikke er aftalt noget, påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer.

Fraflytning og istandsættelse

Ifølge §187 skal udlejer afholde et fraflytningssyn inden for 14 dage efter, at lejeren er flyttet ud. Hvis synet ikke afholdes inden for fristen, mister udlejer retten til at kræve istandsættelse betalt af lejeren. Det er derfor afgørende at kende sine rettigheder ved fraflytning.

Lejeren skal aflevere boligen i den stand, der er aftalt i lejekontrakten, dog med fradrag for normal slitage. Udlejer kan ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning.

Opsigelse

Som lejer kan du typisk opsige din lejebolig med 3 måneders varsel til udgangen af en måned. Udlejerens muligheder for at opsige er stærkt begrænsede. Ifølge §175 kan udlejer opsige med 1 års varsel, hvis udlejer selv ønsker at bebo lejligheden, men der gælder strenge betingelser.

Bytteret

Lejelovens §161 giver dig som lejer ret til at bytte din lejebolig med en anden lejer, forudsat at du har boet i lejemålet i mindst 3 år. Udlejer kan modsætte sig byttet, hvis ejendommen har færre end 7 lejemål og udlejer selv bor i ejendommen, eller hvis byttet vil medføre overbelægning.

Bytteretten er en vigtig ret, der giver lejere mulighed for at skifte bolig uden at opgive fordelene ved en lejekontrakt med lav husleje. Læs mere i vores guide til at bytte lejebolig.

Huslejenævnet

Huslejenævnet er et kommunalt organ, der afgør tvister mellem lejer og udlejer. Som lejer kan du indbringe sager om for høj husleje, uenighed om vedligeholdelse, depositum og fraflytning. Gebyret for at indbringe en sag er 357 kr (2025).

Huslejenævnets afgørelser er bindende, men kan ankes til boligretten. Det er en relativt billig og tilgængelig måde at håndhæve sine rettigheder som lejer.

Almene boliger og lejeloven

Almene boliger (boliger ejet af almene boligorganisationer) er reguleret af almenlejeloven, ikke den almindelige lejelov. Reglerne ligner på mange punkter, men der er forskelle, blandt andet i forhold til huslejefastsættelse og beboerdemokrati. Hvis du bor alment, skal du derfor orientere dig i almenlejelovens bestemmelser.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om lejeloven

Hvilke rettigheder har jeg som lejer?

Som lejer har du blandt andet ret til et depositum på højst 3 måneders husleje, ret til fraflytningssyn inden for 14 dage, bytteret efter 3 års beboelse, beskyttelse mod urimelig husleje, og stærk beskyttelse mod opsigelse fra udlejer.

Hvad er forskellen på lejeloven og almenlejeloven?

Lejeloven gælder for private udlejningsboliger, mens almenlejeloven gælder for almene boliger (ejet af almene boligorganisationer). Reglerne ligner hinanden, men der er forskelle i huslejefastsættelse, vedligeholdelse og beboerdemokrati.

Hvornår kan jeg bruge min bytteret?

Du kan bruge bytteretten efter at have boet i lejemålet i mindst 3 år (lejelovens §161). Udlejer kan kun modsætte sig, hvis ejendommen har under 7 lejemål og udlejer bor der selv, eller hvis byttet vil føre til overbelægning.

Hvordan klager jeg over for høj husleje?

Du kan indbringe en sag for huslejenævnet i din kommune. Gebyret er 357 kr (2025). Huslejenævnet vurderer, om din husleje overstiger det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje, og kan nedsætte huslejen med tilbagevirkende kraft.

Kan min udlejer opsige mig?

Udlejerens muligheder for at opsige er meget begrænsede. Det kræver en lovlig grund, for eksempel at udlejer selv vil bo i boligen (1 års varsel via §175), eller at lejemålet misligholdes groft. De fleste lejeboliger er i praksis uopsigelige for udlejer uden gyldig grund.