Ejendomsværdiskat: satser, beregning og regler i 2026

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en skat, der betales af ejere af ejerboliger i Danmark. Skatten beregnes på baggrund af boligens offentlige ejendomsværdi og opkræves automatisk via årsopgørelsen. Det er vigtigt at forstå, at ejendomsværdiskat kun gælder for ejerboliger. Bor du i en andelsbolig, betaler du ikke ejendomsværdiskat.

Boligskattereformen 2024

I 2024 trådte en gennemgribende boligskattereform i kraft, som erstattede det gamle system, hvor ejendomsværdiskatten var fastfrosset på 2001-vurderinger. De vigtigste ændringer var:

• Lavere satser: Standardsatsen blev halveret fra 0,92% til 0,51%. Den høje sats gik fra 3% til 1,4%.
• Højere progressionsgrænse: Grænsen blev hævet markant fra ca. 3.000.000 kr. til 9.200.000 kr. (beskatningsgrundlag).
• Forsigtighedsnedslag: Der indførtes et fast nedslag på 20% af ejendomsværdien, inden skatten beregnes.
• Skatterabat: Eksisterende boligejere fik en skatterabat, der sikrer, at de ikke betaler mere i boligskat som følge af reformen.

Resultatet er, at de fleste boligejere betaler mindre eller det samme i ejendomsværdiskat efter reformen.

Satser og progressionsgrænse i 2025-2026

Satserne for ejendomsværdiskat er:

• Standardsats: 0,51% af beskatningsgrundlaget op til progressionsgrænsen.
• Høj sats: 1,4% af den del af beskatningsgrundlaget, der overstiger progressionsgrænsen.

Progressionsgrænsen er i 2025 fastsat til et beskatningsgrundlag på 9.200.000 kr. (svarende til en ejendomsværdi på 11.500.000 kr. før 20% forsigtighedsnedslag). I 2026 er grænsen 9.007.000 kr.

Sådan beregnes ejendomsværdiskatten

Beregningen følger tre trin:

1. Tag boligens offentlige ejendomsværdi.
2. Træk 20% fra (forsigtighedsnedslag). Resultatet er beskatningsgrundlaget.
3. Beregn skatten: 0,51% af beskatningsgrundlaget op til progressionsgrænsen. 1,4% af den del, der overstiger grænsen.

Eksempel: ejerbolig til 3.000.000 kr.

Ejendomsværdi: 3.000.000 kr. Forsigtighedsnedslag: 600.000 kr. Beskatningsgrundlag: 2.400.000 kr. Da 2.400.000 kr. er under progressionsgrænsen, betales kun standardsatsen: 2.400.000 × 0,51% = 12.240 kr. om året (ca. 1.020 kr. om måneden).

Eksempel: ejerbolig til 12.000.000 kr. (2025)

Ejendomsværdi: 12.000.000 kr. Forsigtighedsnedslag: 2.400.000 kr. Beskatningsgrundlag: 9.600.000 kr. De første 9.200.000 kr. beskattes med 0,51% = 46.920 kr. De resterende 400.000 kr. beskattes med 1,4% = 5.600 kr. Samlet: 52.520 kr. om året.

Andelsbolig: ingen ejendomsværdiskat

En af de største skattemæssige fordele ved at bo i en andelsbolig fremfor en ejerbolig er, at andelshavere ikke betaler ejendomsværdiskat. Andelsboligforeninger ejer ejendommen kollektivt, og den enkelte andelshaver ejer en andel i foreningen, ikke fast ejendom.

I stedet bidrager andelshavere til foreningens grundskyld via boligafgiften. Med boligskattereformen blev andelsboligforeninger klassificeret som erhvervsejendomme, hvilket førte til et markant fald i grundskylden. Den gennemsnitlige grundskyldspromille faldt fra ca. 27 til ca. 7,4, og den årlige stigning er begrænset til maksimalt 4,75%.

For den enkelte andelshaver betyder det typisk en lavere samlet boligskat end en tilsvarende ejerbolig.

Pensionistnedslag

Pensionister kan få nedslag i ejendomsværdiskatten på op til 6.000 kr. om året for helårsboliger. Nedslaget reduceres med 5% af den personlige indkomst, der overstiger en grænse, som i 2026 er 239.800 kr. for enlige. Nedslaget bortfalder helt, når indkomsten når et vist niveau.

Indefrysningsordningen

Boligejere har mulighed for at indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten som et lån, der først skal betales ved salg af boligen. Ordningen gælder automatisk, og det indefrosne beløb er rentefrit. Lånet registreres i tingbogen og modregnes i salgsprovenuet, når boligen sælges.

Formålet er at sikre, at boligejere ikke tvinges til at sælge deres bolig, fordi skatten stiger som følge af stigende ejendomsvurderinger.

Ejendomsværdiskat i budgettet

Når du overvejer at købe en ejerbolig, bør ejendomsværdiskatten indgå i dit månedlige budget. For en gennemsnitlig ejerbolig til 3.000.000 kr. er det ca. 1.020 kr. om måneden. Dertil kommer grundskyld, som varierer efter kommune. Samlet kan boligskatterne udgøre et væsentligt beløb.

Til sammenligning har andelsboligejere kun grundskylden via boligafgiften, hvilket ofte giver en lavere samlet skattebelastning.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om ejendomsværdiskat

Betaler man ejendomsværdiskat af en andelsbolig?

Nej. Ejendomsværdiskat betales kun af ejere af fast ejendom (ejerboliger). Andelshavere ejer en andel i en forening og betaler ikke ejendomsværdiskat. Til gengæld bidrager de til grundskyld via boligafgiften.

Hvad er forsigtighedsnedslaget?

Forsigtighedsnedslaget er et fast fradrag på 20% af ejendomsværdien, som blev indført med boligskattereformen i 2024. Det reducerer beskatningsgrundlaget, inden ejendomsværdiskatten beregnes.

Hvornår rammer jeg den høje sats på 1,4%?

Den høje sats gælder for den del af beskatningsgrundlaget, der overstiger progressionsgrænsen. I 2026 er grænsen 9.007.000 kr. (beskatningsgrundlag), svarende til en ejendomsværdi på ca. 11.259.000 kr. før forsigtighedsnedslag. De fleste boliger ligger under grænsen.

Kan jeg indefryse ejendomsværdiskatten?

Du kan indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten som et rentefrit lån via indefrysningsordningen. Lånet registreres i tingbogen og betales ved salg af boligen.

Hvordan påvirkede boligskattereformen min ejendomsværdiskat?

Reformen i 2024 halverede standardsatsen fra 0,92% til 0,51%, hævede progressionsgrænsen markant og indførte et 20% forsigtighedsnedslag. Eksisterende ejere fik en skatterabat, der sikrer, at de ikke betaler mere end før reformen.