Tinglysning af bolig: priser, proces og regler

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er den officielle registrering af rettigheder over fast ejendom i Danmark. Når du køber en bolig, optager et lån eller stifter en servitut, skal det registreres i tingbogen for at få retsvirkning over for tredjemand. Tinglysning varetages af Tinglysningsretten i Hobro, og den juridiske ramme er tinglysningsloven.

Siden 2009 foregår al tinglysning digitalt via tinglysning.dk. Alle parter signerer med MitID, og processen er i mange tilfælde automatiseret, så registreringen sker med det samme.

Hvad koster tinglysning i 2026?

Der er to hoveddokumenter, der skal tinglyses ved et boligkøb: skødet (ejerskifte) og pantebrevet (lån).

Skøde (ejerskifte)

Skødet dokumenterer, at ejendommen skifter ejer. Afgiften består af en fast del og en variabel del:

• Fast afgift: 1.850 kr.
• Variabel afgift: 0,6% af købesummen (eller den offentlige ejendomsværdi, hvis den er højere).

For en ejendom til 3.000.000 kr. bliver skødeafgiften: 1.850 kr. + 18.000 kr. = 19.850 kr.

Pantebrev (lån)

Pantebrevet sikrer långiverens pant i ejendommen. I 2026 er afgiften:

• Fast afgift: 1.825 kr.
• Variabel afgift: 1,25% af lånets hovedstol (reduceret fra 1,45% i 2025, jf. Lov nr. 168 af 29/2/2020).

For et pantebrev på 3.000.000 kr. bliver afgiften: 1.825 kr. + 37.500 kr. = 39.325 kr.

Samlet eksempel: ejerbolig til 3 mio. kr.

Skøde 19.850 kr. + pantebrev 39.325 kr. = ca. 59.175 kr. i tinglysningsafgifter alene.

Hvem betaler tinglysningsafgiften?

Praksis varierer geografisk. Øst for Storebælt er det typisk køber, der betaler hele skødeafgiften. Vest for Storebælt deles skødeafgiften oftest mellem køber og sælger. Pantbrevsafgiften betales altid af køber, da det er købers lån, der tinglyses.

Tinglysning af andelsbolig

Her er en af de store økonomiske fordele ved andelsboliger sammenlignet med ejerboliger. En andelsbolig er ikke fast ejendom, men en andel i en forening. Derfor skal der ikke tinglyses skøde ved køb af en andelsbolig. Det sparer hele skødeafgiften.

Til gengæld skal et eventuelt lån (typisk et andelsboliglån) tinglyses i Andelsboligbogen. Afgiften er den samme som for et almindeligt pantebrev: 1.825 kr. + 1,25% af hovedstolen.

Besparelse ved andelsbolig: eksempel

Ved et køb til 3.000.000 kr.:

• Ejerbolig: skøde 19.850 kr. + pantebrev 39.325 kr. = ca. 59.175 kr.
• Andelsbolig: intet skøde + pantebrev 39.325 kr. = ca. 39.325 kr.
• Besparelse: ca. 19.850 kr.

Jo højere købesummen er, desto større bliver besparelsen, fordi den variable skødeafgift på 0,6% stiger med prisen.

Sagsbehandlingstid

Mange tinglysninger behandles automatisk og registreres med det samme. Hvis sagen kræver manuel behandling, er den typiske ventetid 2-3 hverdage. Den lovmæssige frist er maksimalt 10 hverdage.

Sager kan kræve manuel behandling, hvis der f.eks. er uoverensstemmelser i dokumenterne, manglende underskrifter eller særlige bemærkninger i tingbogen.

Afgiftsfritagelse ved omprioritering

Når du erstatter et eksisterende pantebrev med et nyt (f.eks. ved konvertering af realkreditlån), behøver du ikke betale den variable afgift på 1,25% af hele det nye låns hovedstol. I stedet betaler du kun afgiften af forskellen mellem det nye og det gamle pantebrevs hovedstol.

Betingelserne er:

• Det gamle pantebrev må ikke være aflyst, inden det nye registreres.
• Afgiftsfritagelsen skal gøres gældende inden for 1 år.

Denne regel kan spare betydelige beløb. Hvis du f.eks. konverterer et lån på 2.000.000 kr. til et nyt lån på 2.000.000 kr., betaler du kun den faste afgift på 1.825 kr., ikke den variable del.

Praktiske råd

De fleste boligkøbere overlader tinglysningen til deres boligadvokat eller bankens sagsbehandler. Tinglyser du selv via tinglysning.dk, skal du sørge for, at alle oplysninger matcher købsaftalen nøjagtigt. Selv små fejl i beløb eller matrikelnumre kan forsinke processen.

Husk også, at tinglysningsafgifterne er en del af de samlede købsomkostninger, som du bør medregne i dit budget, inden du begynder at søge bolig.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om tinglysning

Skal jeg selv tinglyse, eller gør min advokat det?

I praksis håndterer din boligadvokat eller bankens sagsbehandler tinglysningen for dig. Du kan gøre det selv via tinglysning.dk, men det kræver, at du er fortrolig med processen og dokumentkravene.

Hvorfor er tinglysning billigere for andelsboliger?

Fordi en andelsbolig ikke er fast ejendom, men en andel i en forening. Der skal ikke tinglyses skøde, kun et eventuelt pantebrev i Andelsboligbogen. Det sparer skødeafgiften (1.850 kr. + 0,6% af købesummen).

Hvad sker der, hvis jeg ikke tinglyser mit skøde?

Uden tinglyst skøde har du ikke sikret din ret til ejendommen over for tredjemand. Det betyder, at andre kreditorer eller en sælger, der handler i ond tro, potentielt kan gøre krav på ejendommen.

Kan jeg få afgiftsfritagelse ved konvertering af mit lån?

Ja. Når du erstatter et eksisterende pantebrev med et nyt, betaler du kun den variable afgift (1,25%) af forskellen mellem det nye og det gamle låns hovedstol. Det gamle pantebrev må ikke aflyses, før det nye er registreret, og fritagelsen skal gøres gældende inden for 1 år.

Hvor lang tid tager tinglysning?

Automatiske sager behandles med det samme. Manuelle sager tager typisk 2-3 hverdage, men kan tage op til 10 hverdage ifølge loven.