Fremleje af andelsbolig

Ingen lovfæstet ret til fremleje

I modsætning til lejere, der har ret til fremleje efter lejelovens §158, har andelshavere ingen lovfæstet ret til at fremleje deres bolig. Retten til fremleje er udelukkende reguleret af foreningens vedtægter. Det betyder, at reglerne varierer fra forening til forening.

En udbredt misforståelse er, at lejelovens "2-årsregel" (§158) giver andelshavere ret til at fremleje i op til 2 år. Det gør den ikke. Lejelovens §158 gælder kun for lejere, ikke for andelshavere.

ABFs standardvedtægter om fremleje

ABFs standardvedtægter §11, som mange foreninger bruger, fastsætter følgende betingelser for fremleje:

• Andelshaveren skal have boet i lejligheden i mindst 6 måneder inden fremlejen.
• Der skal foreligge særlige grunde: studier, ferie, sygdom eller udstationering.
• Fremlejen skal være midlertidig. Normalt max 2 år.
• Bestyrelsen skal godkende fremlejen.
• En kopi af lejekontrakten skal afleveres til bestyrelsen.
• Lejekontrakten skal være tidsbegrænset.

Bestyrelsen har ret til at afslå, hvis betingelserne ikke er opfyldt. "Særlige grunde" fortolkes typisk snævert; du kan normalt ikke fremleje bare fordi du vil bo et andet sted.

Fuld vs. delvis fremleje

Fuld fremleje

Ved fuld fremleje flytter andelshaveren helt ud af lejligheden og overlader den til en fremlejetager. Det kræver altid bestyrelsens godkendelse og opfyldelse af vedtægternes betingelser (typisk særlige grunde og tidsbegrænsning).

Delvis fremleje (værelsesudlejning)

Ved delvis fremleje bor andelshaveren stadig i lejligheden og udlejer et eller flere værelser. Bestyrelsens godkendelse er typisk også påkrævet, men delvis fremleje er i de fleste foreninger lettere at få godkendt, da den ikke strider mod bopælspligten.

Huslejeregler ved fremleje

Selv om det er en andelsbolig, gælder lejelovens regler for selve fremlejeforholdet. Det betyder:

• Huslejen skal afspejle "det lejedes værdi". Du kan ikke opkræve en urimelig høj husleje.
• Maksimalt 3 måneders forudbetalt leje.
• Maksimalt 3 måneders depositum.

Andelshaveren forbliver ansvarlig for boligafgiften over for foreningen i hele fremlejeperioden. Det er fremlejetagerens husleje, der dækker denne udgift, men det er andelshaveren, der hæfter.

Skat ved fremleje

Lejeindtægter fra fremleje er skattepligtige. Der gælder forskellige bundfradrag afhængigt af fremlejeformen:

Langtidsfremleje

Ved langtidsfremleje er bundfradraget 2/3 af den årlige boligafgift. Det beløb, du tjener ud over fradraget, beskattes som kapitalindkomst.

Korttidsfremleje (f.eks. Airbnb)

Ved korttidsudlejning via en indberetningspligtig platform er bundfradraget 35.100 kr. i 2026 (33.500 kr. i 2025). Uden platform er fradraget 13.800 kr. i 2026 (13.100 kr. i 2025). Beløb ud over fradraget beskattes med 40 %.

Konsekvenser ved ulovlig fremleje

Fremleje uden bestyrelsens godkendelse betragtes som misligholdelse af andelsboligforeningens vedtægter. Konsekvenserne kan være alvorlige:

• Eksklusion: Bestyrelsen kan ekskludere andelshaveren fra foreningen.
• Tvangssalg: Ved eksklusion tvinges andelshaveren til at sælge sin andel.

Højesteret stadfæstede den 28. maj 2021 en eksklusion i en sag om ulovlig korttidsudlejning via Airbnb. Andelshaveren havde udlejet sin lejlighed gentagne gange uden bestyrelsens tilladelse og blev ekskluderet med tvangssalg til følge.

Det er vigtigt at forstå, at en fremlejetager aldrig bliver andelshaver. Uanset hvor længe fremlejen varer, opnår fremlejetageren ikke rettigheder som andelshaver eller ret til at overtage andelen.

Praktiske råd

Hvis du overvejer at fremleje din andelsbolig, bør du:

1. Læs vedtægterne: Tjek foreningens regler for fremleje. De findes i vedtægterne, som du kan få hos bestyrelsen eller administrator.
2. Kontakt bestyrelsen tidligt: Få en forhåndsgodkendelse, inden du finder en fremlejetager.
3. Brug en skriftlig lejekontrakt: Brug Boligministeriets standardblanket (A-9. udgave). Kontrakten skal være tidsbegrænset.
4. Aflevér kopi til bestyrelsen: Vedtægterne kræver typisk, at bestyrelsen modtager en kopi af kontrakten.
5. Husk skatten: Indberet lejeindtægten på din selvangivelse.

Fremleje vs. boligbytte

Hvis du midlertidigt har brug for en anden bolig, kan boligbytte være et alternativ til fremleje. Ved bytte overdages andelene permanent, og du undgår de restriktive fremlejeregler. BrickSwap hjælper dig med at finde et match.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om fremleje

Har jeg ret til at fremleje min andelsbolig?

Nej. I modsætning til lejere har andelshavere ingen lovfæstet ret til fremleje. Retten afhænger udelukkende af foreningens vedtægter. De fleste vedtægter kræver særlige grunde (studier, sygdom, udstationering) og bestyrelsens godkendelse.

Hvor længe må jeg fremleje?

Det afhænger af vedtægterne. ABFs standardvedtægter tillader normalt max 2 år, og fremlejen skal være midlertidig. Lejelovens 2-årsregel (§158) gælder ikke for andelshavere.

Hvad må jeg tage i husleje?

Huslejen skal afspejle "det lejedes værdi" efter lejelovens regler. Du kan maksimalt kræve 3 måneders forudbetalt leje og 3 måneders depositum. En urimelig høj husleje kan tilsidesættes af huslejenævnet.

Skal jeg betale skat af lejeindtægten?

Ja. Ved langtidsfremleje er bundfradraget 2/3 af din årlige boligafgift. Ved korttidsudlejning via en platform er fradraget 35.100 kr. (2026), og uden platform 13.800 kr. Beløb ud over fradraget beskattes.

Hvad sker der, hvis jeg fremlejer uden tilladelse?

Ulovlig fremleje er misligholdelse af vedtægterne og kan føre til eksklusion og tvangssalg. Højesteret stadfæstede i 2021 en eksklusion i en Airbnb-sag, hvor en andelshaver gentagne gange havde udlejet uden godkendelse.