Indskud i andelsbolig

Hvad er indskud?

Indskud er den betaling, du som køber erlægger for at erhverve en andel i en andelsboligforening. Det er vigtigt at forstå, at indskud hverken er det samme som depositum i en lejebolig eller udbetaling på en ejerbolig. Indskuddet repræsenterer din ejerandel i foreningen og svarer til den aktuelle andelsværdi.

Ved foreningens stiftelse udgør indskuddet mindst 5 % af ejendommens købspris (ABF's anbefaling). Når du køber en andelsbolig senere, betaler du den aktuelle andelsværdi, som kan være markant højere end det oprindelige indskud.

Sådan beregnes indskuddet

Andelsværdien, som du betaler som indskud, beregnes ud fra andelskronen:

Andelsværdi = andelskrone × fordelingstal (oprindeligt indskud)

Andelsværdien er den største del af maksimalprisen. Oveni kommer værdien af dokumenterede forbedringer og inventar. Tilsammen udgør dette den pris, sælger maksimalt må forlange.

Teknisk pris og bankens vurdering

Bankerne bruger begrebet "teknisk pris", når de vurderer, om du kan finansiere købet. Den tekniske pris er:

Teknisk pris = indskud + din andel af foreningens gæld

Den tekniske pris afspejler den reelle økonomiske eksponering. Selvom du måske kun betaler 2,6 mio. kr. i indskud, kan den tekniske pris være 4 til 5 mio. kr., når din andel af foreningens gæld lægges oven i. Det er den tekniske pris, banken bruger til at vurdere din betalingsevne.

Finansiering af indskuddet

De fleste køb af andelsbolig finansieres med et andelsboliglån, som er et banklån (ikke et realkreditlån). Renten lå i februar 2026 på gennemsnitligt 3,6 %. Bankerne kræver typisk en udbetaling på mindst 5 % af den tekniske pris.

Andelsboliglån adskiller sig fra realkreditlån ved, at de er baseret på bankens egen kreditvurdering og ikke på tinglyst pant i fast ejendom. Løbetiden er typisk 20 til 30 år, og lånet kan være med fast eller variabel rente.

Typiske indskudsstørrelser i København

Indskuddets størrelse varierer kraftigt afhængigt af beliggenhed, foreningens økonomi og boligens størrelse. I København ligger indskuddet for en andelsbolig på ca. 80 m² typisk omkring 2,6 mio. kr. (baseret på en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 32.370 kr.). Hertil kommer den tekniske pris, der kan løfte det samlede finansieringsbehov til 4 til 5 mio. kr.

I andre dele af landet er indskuddene markant lavere. Det er derfor afgørende at kigge på både indskuddet og den tekniske pris, når man sammenligner andelsboliger.

Negativ andelskrone

Hvis foreningens gæld overstiger ejendommens værdi, kan andelskronen blive negativ. I den situation er andelsværdien nul, og andelen kan ikke sælges til nogen pris. Bankerne vil heller ikke yde lån til køb af andele i foreninger med negativ andelskrone, fordi der ingen sikkerhed er i andelen.

Negativ andelskrone er et alvorligt advarselssignal og bør undersøges grundigt, inden man overvejer at flytte ind i en sådan forening.

Hvad sker der, når du sælger?

Når du sælger din andelsbolig, får du den aktuelle andelsværdi plus værdien af godkendte forbedringer. Det er ikke nødvendigvis det samme beløb, du betalte i indskud. Andelsværdien kan være steget, hvis ejendommens værdi er øget eller foreningens gæld er nedbragt. Den kan også være faldet, hvis forholdene har udviklet sig negativt.

Skat og indskud

Indskuddet er ikke fradragsberettiget i din skat. Til gengæld er en eventuel gevinst ved salg skattefri, forudsat at du har beboet andelsboligen. Denne regel svarer til parcelhusreglen for ejerboliger og gør andelsboliger til en attraktiv boligform set fra et skattemæssigt perspektiv.

Forskellen på indskud og depositum

Indskud og depositum forveksles ofte, men de er grundlæggende forskellige. Depositum er en sikkerhedsstillelse i en lejebolig (maks. 3 måneders husleje), som refunderes ved fraflytning. Indskud er din ejerandel i en andelsboligforening, som returneres ved salg til den aktuelle markedsværdi. Depositum er en omkostning ved leje; indskud er en investering i din bolig.

FAQ

Spørgsmål om indskud

Hvad er forskellen på indskud og teknisk pris?

Indskuddet er det beløb, du betaler for din andel (andelsværdien). Den tekniske pris er indskuddet plus din andel af foreningens gæld. Banken bruger den tekniske pris til at vurdere din betalingsevne.

Kan indskuddet falde i værdi?

Ja. Andelsværdien følger andelskronen, som fastsættes årligt af generalforsamlingen. Hvis ejendommens vurdering falder, eller foreningens gæld stiger, kan andelsværdien og dermed indskuddet falde.

Skal jeg betale skat af gevinsten, når jeg sælger?

Nej. En gevinst ved salg af din andelsbolig er skattefri, forudsat at du selv har beboet boligen. Reglen svarer til parcelhusreglen for ejerboliger.

Hvor stor en udbetaling kræver banken?

Bankerne kræver typisk en udbetaling på mindst 5 % af den tekniske pris. Den tekniske pris inkluderer din andel af foreningens gæld, så udbetalingen kan være højere, end man umiddelbart forventer.

Hvad sker der med indskuddet, hvis andelskronen er negativ?

Ved negativ andelskrone er andelsværdien nul. Andelen kan ikke sælges til nogen pris, og bankerne vil ikke yde lån. Det er et alvorligt tegn på, at foreningens gæld overstiger ejendommens værdi.