Tilstandsrapport: hvad den dækker, og hvad den koster

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en standardiseret rapport, der beskriver synlige skader og defekter i en bolig. Rapporten udarbejdes af en certificeret byggesagkyndig under Huseftersynsordningen og giver køber et overblik over boligens fysiske tilstand på besigtigelsestidspunktet.

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig. Ingen lov kræver, at sælger indhenter den. Men i praksis er den næsten altid nødvendig, fordi den indgår i den såkaldte trepartsordning, som beskytter sælger mod ansvar for skjulte skader. Uden tilstandsrapporten hæfter sælger i op til 10 år for mangler ved boligen.

Farvekoder og skadeklassifikation

Hver skade i tilstandsrapporten klassificeres med en farvekode, der angiver alvorligheden:

• K3 (rød, kritisk): Alvorlige skader, der kræver umiddelbar handling. Det kan være konstruktionsskader, fugtproblemer, der påvirker bygningens stabilitet, eller skader, der forværres hurtigt, hvis de ikke udbedres.
• K2 (gul, mindre alvorlig): Skader, der bør udbedres inden for en overskuelig tidshorisont. Skaden er reel, men den truer ikke bygningens konstruktion på kort sigt.
• K1 (grå, kosmetisk): Mindre skader med kosmetisk karakter. Typisk slitage og overfladeskader, der ikke påvirker boligens funktion.
• K0 (grøn, ingen skade): Intet at bemærke. Bygningsdelen er i orden.
• UN (ikke undersøgt): Bygningsdelen er ikke blevet inspiceret, f.eks. fordi den var utilgængelig.

Som køber bør du være særligt opmærksom på K3-anmærkninger, men også på UN-markeringer. En bygningsdel, der ikke er undersøgt, kan skjule problemer, som hverken du eller ejerskifteforsikringen dækker.

Trepartsordningen: sælgers beskyttelse

Trepartsordningen er den mekanisme, der gør tilstandsrapporten praktisk uundværlig. Ordningen fungerer sådan: sælger indhenter en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og tilbyder derefter køber en ejerskifteforsikring. Når disse tre elementer er på plads, frigøres sælger fra det 10-årige mangelsansvar for skjulte fejl og mangler.

Uden trepartsordningen kan køber i op til 10 år efter overtagelsen kræve erstatning af sælger for skjulte defekter. Det er en betydelig økonomisk risiko, som de fleste sælgere vil undgå.

Elinstallationsrapport

Elinstallationsrapporten udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og dækker boligens elektriske installationer. Den skal foreligge sammen med tilstandsrapporten for at trepartsordningen er gyldig. Rapporten vurderer stikkontakter, tavler, kabler og installationer for ulovlige eller farlige forhold.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Der findes to typer:

• Basisdækning (5 år): Dækker skjulte skader, der var til stede ved købet.
• Udvidet dækning (10 år): Dækker det samme som basisdækningen plus ulovlige kloakforhold, forurening og andre skjulte forhold.

Prisen for ejerskifteforsikring ligger typisk mellem 15.000 og 40.000 kr. afhængigt af boligens alder, størrelse og stand. Sælger er forpligtet til at betale halvdelen af den billigste tilbudte præmie.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen afhænger af boligens type, alder og størrelse:

• Lejligheder og nyere huse: 3.500 til 6.000 kr.
• Ældre og større huse: 6.000 til 9.500 kr.

Det er sælger, der betaler for tilstandsrapporten, da det er sælger, der har interesse i at opnå trepartsordningens beskyttelse.

Begrænsninger: det dækker rapporten ikke

Tilstandsrapporten er en visuel inspektion. Den byggesagkyndige kigger, banker og mærker, men foretager ikke destruktive undersøgelser. Det betyder, at skader bag vægge, under gulve og i lukkede konstruktioner ikke nødvendigvis opdages.

Desuden gælder følgende begrænsninger:

• Kloakker og stikledninger undersøges typisk ikke.
• Møbler flyttes ikke, så skader bag møbler kan overses.
• Indvendige installationer som VVS og el dækkes af separate rapporter.

Den visuelle karakter af inspektionen er en af grundene til, at ejerskifteforsikringen er vigtig. Forsikringen fanger netop det, rapporten ikke kan se.

Tilstandsrapport og andelsboliger

Tilstandsrapporten gælder ikke for andelsboliger. En andelsbolig er ikke fast ejendom i juridisk forstand, og trepartsordningen finder ikke anvendelse. Ved salg af andelsboliger bruger man i stedet en vurderingsmand, der vurderer forbedringer i boligen.

For ejerlejligheder gælder tilstandsrapporten typisk hele ejendommen, men den enkelte lejlighed kan også inspiceres separat.

Gode råd til køber

Som køber bør du altid gennemlæse tilstandsrapporten grundigt. Fokuser på K3-anmærkninger og UN-markeringer, og overvej at få en uafhængig byggesagkyndig til at vurdere, hvad udbedring af de identificerede skader vil koste. Det giver dig et bedre forhandlingsgrundlag og reducerer risikoen for ubehagelige overraskelser efter overtagelsen.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om tilstandsrapporten

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

Nej. Ingen lov kræver en tilstandsrapport. Men uden den kan sælger ikke benytte trepartsordningen og hæfter i op til 10 år for skjulte mangler. Derfor er den i praksis standard ved salg af ejerboliger.

Hvad betyder K3 i en tilstandsrapport?

K3 (rød) er den mest alvorlige skadeklassifikation. Det betyder kritiske skader, der kræver umiddelbar handling, f.eks. alvorlige fugtproblemer eller konstruktionsskader.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen ligger typisk mellem 3.500 og 9.500 kr. Lejligheder og nyere huse koster 3.500 til 6.000 kr., mens ældre og større huse koster 6.000 til 9.500 kr.

Gælder tilstandsrapporten for andelsboliger?

Nej. Andelsboliger er ikke fast ejendom, og trepartsordningen finder ikke anvendelse. Ved andelsboligsalg bruges en vurderingsmand til at vurdere forbedringer i stedet.

Hvad dækker tilstandsrapporten ikke?

Rapporten er en visuel inspektion. Skader bag vægge, under gulve og i lukkede konstruktioner opdages ikke nødvendigvis. Kloakker, stikledninger og el-installationer dækkes heller ikke. Møbler flyttes ikke under inspektionen.